Zet een restauranthouder tijdens de feestdagen een hoofdgerecht met kreeft op de kaart, dan stijgt de gemiddelde prijs van de hoofdgerechten. Logisch toch? Maar stel dat de krant daarna schrijft: “Restaurant is flink duurder geworden!” Klinkt gek hè? De prijzen zijn namelijk helemaal niet verhoogd—alleen het gemiddelde is gestegen doordat er iets duurdere opties bijkwamen.
En precies dát gebeurt ieder kwartaal met het nieuws over de woningmarkt. Het CBS en de NVM publiceren keurig de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom van woningen. En ja, ze geven vaak nog wat context, zoals het type woningen dat verkocht is. Maar waar opent de krant mee? “Huizenprijzen gedaald!” Of, net zo makkelijk: “Huizenprijzen gestegen!” Pak de koppen van het eerste kwartaal van dit jaar er maar bij—het maakt niet uit of je kijkt in het AD, RTL Nieuws of De Limburger: allemaal dezelfde headline.
Maar wie leest het hele artikel? De meeste mensen blijven steken bij die ene zin, want vaak zit de rest achter een betaalmuur. En zo ontstaat een vertekend beeld.
Wat was er werkelijk aan de hand in kwartaal 1? Door nieuwe regelgeving besloten veel particuliere verhuurders hun woningen te verkopen zodra de huurder vertrok. Vaak waren dit compacte, eenvoudige woningen—logischerwijs goedkoper dan het gemiddelde. Daardoor daalde de gemiddelde verkoopprijs, terwijl de prijzen zelf helemaal niet zijn gezakt. Snap je het verschil?
Na de crisis van 2008 zagen we het tegenovergestelde. In 2014 begon de markt weer te draaien en werden juist eerst de goedkopere woningen verkocht. Die verkopers stroomden door naar duurdere huizen, waardoor het gemiddelde opliep. Maar dat wil niet zeggen dat de waarde van élk huis plots steeg.
Mijn punt. Consumenten laten hun biedgedrag onbewust leiden door versimpelde krantenkoppen, terwijl er zoveel meer nuance zit achter die cijfers.
Dus: laat je niet gek maken door het gemiddelde. Vraag een professional in jouw regio wat er écht speelt.
